Инвестиции в недвижимость
Шрифт:
Образование
Как уже было сказано, непрерывная учеба – это краеугольный камень обмена недвижимости. Эксчейнджеры задействуют в своей работе очень высокий уровень опыта и творчества, приобрести которые не так-то просто. В каждой организации эксчейнджеров существует структура, сохраняющая и обобщающая принципы и методы работы, благодаря которым обмен недвижимости является таким мощным инструментом создания богатства. На всех встречах этих групп один день обязательно посвящается образованию. Лучшие специалисты выступают с докладами по темам, в которых сами добились выдающихся успехов.
Подобно профессиональным спортсменам, люди, зарабатывающие большие деньги на обменах недвижимости, большое внимание уделяют приобретению умений и навыков, позволяющих постоянно находиться на пике формы. Я не хочу создавать у вас впечатления, будто обмен недвижимости – это простое занятие. Любое стоящее дело требует целеустремленности, знаний и упорного труда. Однако усилия, потраченные на совершенствование своей деятельности в сфере обмена, дают лучшие результаты, чем в любой другой области операций с недвижимостью. Принимая решение заняться такого рода деятельностью, никогда не забывайте простой аксиомы: это занятие не из легких, но оно того стоит.
Возьмите на заметку
Лучшие из эксчейнджеров в своей работе демонстрируют мастерство, сопоставимое с успехами самых выдающихся профессиональных спортсменов. Это элита инвесторов в недвижимость.
Помимо всего прочего эксчейнджеров обучают специфическому навыку консультирования. Они должны открывать перед клиентом новый мир возможностей, который возникает благодаря обмену недвижимости. В ходе консультирования клиентов подготавливают к осуществлению сделок нетрадиционными способами. Они должны понять, какие дополнительные преимущества приобретают объекты недвижимости в процессе взаимного обмена.
На курсах, где эксчейнджеры обучаются консультированию, им прививают коммуникативные навыки и совершенствуют методику проведения индивидуальных занятий с клиентами. Затем эксчейнджер должен сформировать группу из нескольких клиентов и наладить с ними сотрудничество на долгосрочной основе. Зачастую при этом между ними формируются прочные дружеские отношения. Ведь для совершения хорошей сделки эксчейнджер должен разбираться в финансах клиента не хуже, чем в своих. Можно найти немало примеров, когда эксчейнджеры зарабатывали десятки миллионов долларов себе и своим клиентам за несколько десятилетий и все это время поддерживали с ними самые дружеские отношения.
Когда я только начал посещать подобные встречи и впервые узнал о выгодности сделок по обмену, у меня возникли сомнения, соответствует ли эта информация действительности. Внимательнее присмотревшись к окружающим, я увидел среди них людей, которым было за семьдесят, а то и за восемьдесят лет, но они продолжали заниматься этой деятельностью. Я подумал, насколько это, должно быть, доходное дело, если люди в таком возрасте никак не решаются уйти на покой. Познакомившись с некоторыми из этих ветеранов, я узнал, что в большинстве своем они вполне состоятельные люди и посещают эти собрания главным образом потому, что им доставляет удовольствие делать деньги в компании с друзьями. Чем они еще занимаются? Играют в гольф, плавают на яхтах. Они могут позволить себе и это, и многое другое. Трудно найти другую такую категорию людей, как эксчейнджеры, которые радуются жизни и в состоянии реализовать любую свою мечту.
Вам это тоже по плечу. Я ставил перед собой цель дать в этой главе всего лишь краткий обзор рынка обмена недвижимости, однако она может стать для вас отправной точкой. Если вы, как и мой отец, мечтаете управлять своей судьбой, являетесь поклонником философии Богатого папы и хотите строить свое финансовое состояние вне зависимости от складывающейся экономической ситуации, то можете считать это приглашением.
На стене моего домашнего кабинета висит картина, изображающая пегого жеребца с белой гривой. Это любимый конь моего отца по кличке «Старый горлопан». На обратной стороне неровным почерком отца написаны слова: «Передайте Уэйну, когда меня уже не будет». Он хотел быть уверен, что картина после его смерти достанется мне. Для меня она является напоминанием о тех радостных днях детства, когда вместе с отцом мы путешествовали по Юте, Айдахо и Неваде, продавая и меняя лошадей, коров и сено и осваивая науку предпринимательства.
Я прошел долгий путь от торговли лошадьми до обмена недвижимости. Дух отца продолжает жить во мне, в моих сыновьях и дочерях. Он умер, гордясь своей семьей. Я по-прежнему люблю его. Мне его не хватает. Думаю, он был бы счастлив, узнав, что история его жизни может кого-то вдохновить на новые свершения. Он был для меня в одном лице и богатым, и бедным папой. Он преподал мне множество замечательных уроков, снабдил жизненными критериями и показал, к чему надо стремиться. Его личный пример поставил меня перед тем же жизненным выбором, который в свое время пришлось сделать и Роберту Кийосаки, сравнивая своего богатого папу с бедным. Я сделал этот выбор и последовал за своей предпринимательской мечтой. Несколько лет назад одним морозным январским утром Роберт Кийосаки поделился со мной мечтой – указать людям путь к повышению финансового IQ всего человечества и тем самым исполнить миссию, завещанную богатым папой. Роберт попросил раскрыть перед его учениками невероятные возможности, заложенные в обмене недвижимости. Станет ли для вас эта глава дверью, за которой лежит ваше финансовое будущее? Поможет ли описанное мною сообщество эксчейнджеров ускорить накопление вашего богатства? Теперь вы вооружены информацией, и выбор за вами. Лично я принял решение состариться в кругу своих друзей, продолжая совершать вместе с ними сделки с недвижимостью и исполнять свои мечты. Я хочу, чтобы у меня было много друзей, много денег, много здоровья и прекрасных воспоминаний. Я сделал выбор в пользу богатой жизни. Такое решение может принять каждый. А что выбираете вы?
Уэйн Палмер – широко признанный специалист в области структурного анализа сделок по приобретению и финансированию недвижимости с использованием различных форм кредитования и статьи 1031 налогового кодекса. Будучи на протяжении тридцати лет владельцем и управляющим фирмы «National Note of Utah, LC», а также ряда других компаний, Уэйн зарекомендовал себя настоящим экспертом в оценке финансового состояния недвижимости, консультантом и педагогом. С 1978 года он занимается проблемами недвижимости в штатах Юта, Аризона, Гавайи и Миннесота.
23. Марти де Рито. Магия торговли: история двух торговых центров
Марти де Рито – эксперт по коммерческой недвижимости. Он специализируется на торговых центрах и магазинах. Как вы уже знаете, существует большая разница между жилыми, коммерческими, офисными зданиями, земельными участками и другими объектами в области инвестирования в недвижимость. Если мне нужна информация о коммерческой недвижимости, то я звоню Марти.
В течение многих лет я вижу в Финиксе логотипы компании Марти «De Rito Partners», но никогда не встречался с ним самим. Один из моих самых больших объектов коммерческой недвижимости находился как раз по соседству с торговым центром, которым управляет Марти. Я знал владельца здания и кое-кого из арендаторов, но с самим Марти так и не мог познакомиться.
Со временем в моем воображении сложился образ «De Rito Partners» как старой фирмы, а самого Марти я представлял пожилым человеком, который основал компанию, но уже отошел от активной деятельности. А затем однажды я встретился с ним в тренажерном зале и с удивлением увидел перед собой совсем молодого человека. Поговорив с ним, я понял, почему нам до сих пор не доводилось встречаться. Это очень занятой и честолюбивый человек.
Сегодня Марти занимается реализацией одного из самых крупных и амбициозных торговых проектов в Финиксе. У него хорошо развита интуиция. С ним очень полезно пообщаться, потому что он смотрит на мир недвижимости глазами торговца. Другими словами, его больше всего интересует, где и что приобретают покупатели, а также каково их финансовое положение.
Когда мне необходимо выяснить, что больше всего нужно покупателям, то Марти – самый подходящий собеседник. Он хорошо разбирается в состоянии локальной экономики и прекрасно знает, какие районы города растут, а какие умирают, потому что, находясь на переднем крае потребительского рынка, он всегда в курсе дела, как чувствует себя торговля. Знания Марти в этой области поистине бесценны.
Я уверен, что в вашем городе есть торговый центр, мимо которого никто не может пройти. В нем люди совершают покупки, встречаются, приводят сюда своих гостей, развлекаются. Любой инвестор мечтает стать владельцем такого заведения, любой девелопер мечтает его построить, а любой торговец – арендовать здесь торговые площади. Но в чем бы ни заключались ваши интересы, вам стоит прочитать эту главу прежде, чем вы решите заняться коммерческой недвижимостью.
Собственно говоря, те торговые центры, которые я хочу вам описать, ничем не отличаются от себе подобных. Ведь, по сути, это всего лишь комплексы отдельных магазинов и предприятий питания с сопутствующими им местами для парковки, вывесками и ландшафтом. Однако каким-то образом одни торговые центры становятся популярнее, чем другие. Они одерживают победу в борьбе за покупателя, его время и доллары.
На ранних этапах своей карьеры я восхищался выдающимися людьми, сумевшими воспользоваться благоприятными возможностями для создания торговых центров, которые не просто соответствовали нормам, а устанавливали эти нормы. Точнее говоря, они изобрели эти нормы, а затем сделали их общепринятыми. Сегодня я восхищаюсь ими еще больше, поскольку они сотворили чудо. Конечно, мне со своей командой тоже удалось пару раз махнуть волшебной палочкой, но опыт показывает, что кроме волшебной палочки для чудес нужно еще кое-что. Чтобы создать торговый центр экстра-класса, необходимы три основных компонента: